文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)91是质数吗，95是质数吗监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利91是质数吗，95是质数吗率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为91是质数吗，95是质数吗此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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